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Obras em imóveis financiados

13 de julho de 2020

O médico passense Thales Chelala Toledo explica que a situação é grave e que todos devem se proteger. / Foto: Divulgação

Um grande número de brasileiros recorre ao financiamento imobiliário para realizar o sonho de ter uma moradia própria. Jovens com planos de construir família, por exemplo, procuram por um bom imóvel mas, muitas vezes, não têm o capital necessário. Quem recorre a esse tipo de pagamento precisa saber das regras sobre obras em imóveis financiados, e é sobre isso que vamos explicar neste post.

O que você também vai ler neste artigo:

  • Quais benfeitorias são permitidas e proibidas?
  • O que precisa ser analisado antes de solicitar a autorização?

Saber sobre o assunto é importante para não ter a alegria transformada em prejuízo ou até mesmo na perda da moradia. A seguir, vamos mostrar o que é ou não permitido por lei quando o assunto é realizar melhorias em um imóvel que ainda está sendo pago.

Apesar da grande euforia em deixar a casa com a nossa “cara”, é preciso conhecer os requisitos legais antes de iniciar qualquer modificação interna ou externa. A principal razão para o impedimento de tipos específicos de obras em um imóvel financiado é o chamado contrato de alienação fiduciária.

Esse instrumento foi oficializado pela lei federal 9.514/97, que determina a posse do imóvel ao proprietário enquanto o comprador estiver quitando as prestações que compõem o valor do bem. Quando a dívida é paga, o contrato obriga o dono a entregar a moradia ao novo proprietário por meio de um documento de transferência lavrado em cartório.

Nesse cenário, o imóvel financiado permanece na posse da instituição bancária até que o devedor pague a última parcela referente ao preço do bem. Por esse motivo, o futuro proprietário não pode realizar certas obras em uma moradia que, por enquanto, ainda não é efetivamente dele.

Quais benfeitorias são permitidas e proibidas?

É claro que existem melhorias permitidas em um imóvel financiado. Afinal, durante um período de dez ou quinze anos (média de duração dos financiamentos), a moradia se desgasta e pode apresentar alguns defeitos vindos do uso da estrutura.

Antes de começar qualquer tipo de reforma, é importante contatar a instituição detentora do financiamento para confirmar sobre o que pode, ou não, ser feito no imóvel. A seguir, mostraremos o que, geralmente, é permitido e proibido nos contratos de financiamento.

São autorizadas obras de manutenção que visam contribuir para o bom uso do imóvel. Por exemplo: troca ou reparos na estrutura do telhado; pintura das paredes; impermeabilização do teto; modernização ou correção das instalações elétricas, hidráulicas e do gás; instalação de armários; substituição de pisos, revestimentos, pias e vasos sanitários.

É preciso lembrar que as obras proibidas podem ser permitidas mediante um pedido de autorização feito à instituição bancária detentora do imóvel. Dentre esse tipo de intervenção, podemos citar: demolição de paredes; construção de novos ambientes; retirada de pilares de sustentação; substituição de esquadrias (sem estarem danificadas pelo uso); alteração da fachada externa.
Com os exemplos citados, fica claro que não é autorizada qualquer modificação que altere a planta original ou a área total edificada do imóvel.

O que precisa ser analisado antes de solicitar a autorização?

Algo que precisa ser levado em consideração antes de iniciar o processo para o pedido da autorização é o motivo da obra.

Em alguns casos, o futuro proprietário não tem a intenção de vender a propriedade. Já outros têm em mente valorizar o imóvel para repassá-lo por um valor mais alto do que o da compra.
Para o primeiro grupo, as obras estruturais servirão para atender aos desejos da família, como o conforto ou detalhes estéticos. Por outro lado, o segundo grupo precisa pensar mais adiante, ou seja, se as alterações no imóvel atenderão às necessidades dos futuros moradores.

Em algumas situações, uma alteração no design não se alinha com o perfil predominante das pessoas que buscam por uma moradia na região em que o imóvel financiado está endereçado. Se não houver essa compatibilidade, o bem será desvalorizado.

Como exemplo, imagine que um futuro proprietário consiga autorização para transformar a metragem ocupada por um dos quartos em uma área de convivência com um espaço gourmet.
Esse é um excelente projeto, mas o padrão das famílias que moram na região exige esse tipo de ambiente? Ou o perfil delas engloba pessoas que necessitam de mais quartos por causa dos filhos que estão em idade escolar?

Com um pouco de pesquisa, é possível entender o “apelo” imobiliário da região e, assim, realizar obras que vão agregar mais valor ao imóvel.

Como conseguir autorização para realizar uma obra não permitida? Mesmo quando a obra estrutural é liberada pela instituição bancária, ainda são necessárias outras autorizações: a do síndico, mediante as regras da convenção condominial, caso se aplique; e a da prefeitura do município no qual o imóvel está localizado.

Antes de entrar em contato com a instituição que concedeu o financiamento (a prefeitura ou o síndico do condomínio), é necessário observar as regras impostas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Esse órgão regulamentea os procedimentos que devem ser seguidos antes, durante e após qualquer tipo de benfeitoria, não importa o tipo do imóvel (residencial ou comercial). Uma das exigências da ABNT é apresentada na Norma Brasileira (NBR) 16.280 que dita a necessidade de um dos seguintes documentos:

Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) assinada por engenheiros registrados pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA);
Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) emitido por arquitetos que integrem o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

Junto a essa documentação, a NBR 16.280 pede que o interessado em realizar uma obra anexe um cronograma detalhado com: uma descrição do tipo de serviço a ser feito; o prazo estimado para o término das reformas; uma planta com as alterações a serem realizadas; os nomes e documentos de identificação dos prestadores de serviços que farão as benfeitorias. Embora possa ser um pouco trabalhoso, seguir esses procedimentos oficiais é a melhor maneira de não perder dinheiro e o imóvel.