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Comprar está melhor que alugar

20 de abril de 2020

Comprar ou alugar um imóvel: eis um dilema clássico. Enquanto muitos prezam a sensação de segurança da casa própria, para outros a resposta está na calculadora. É preciso considerar quanto o montante que seria usado na compra pode gerar de rendimentos se aplicado e comparar com o valor de locação de um imóvel correspondente. Por muito tempo, a balança pendeu para o aluguel. Com a queda dos juros, a situação se inverteu.

“Antigamente, o retorno da renda fixa era superior à taxa de aluguel, de cerca de 0,5% do valor do imóvel. Em vez de comprar um imóvel, valia mais a pena aplicar o dinheiro e, com o rendimento, pagar o aluguel e embolsar uma boa diferença”, lembra Miguel Oliveira, diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac). “Mas hoje a renda fixa tem rendimento líquido de menos de 0,30% ao mês. Alugar não compensa.”

Por muito tempo, quem optou pelo aluguel e fez esse cálculo não se arrependeu do caminho escolhido. Com a taxa básica de juros em patamares mais altos (ela chegou a 14,25% ao ano entre julho de 2015 e outubro de 2016), não era preciso fazer muito esforço para aplicar o dinheiro na renda fixa e ter um rendimento gordo o bastante para se manter em um imóvel alugado. Com os cortes sucessivos na Selic e o novo mínimo histórico de 3,75% ao ano, o cenário mudou completamente.

Existem outras questões a serem consideradas antes de ir às compras. O coronavírus é um complicador que não pode ser ignorado. Não se sabe quanto tempo vai durar a pandemia e qual será a dimensão dos estragos na economia. Se, por um lado, isso traz a chance de encontrar preços mais baixos, por outro torna mais imprevisível o horizonte financeiro de cada um, inclusive quanto à manutenção do próprio emprego.

Por isso, as respostas para o dilema de comprar ou não comprar se tornam diferentes se o interessado dispõe de todo o dinheiro necessário ou vai fazer um financiamento, já que a quantidade de risco envolvida na decisão muda. Se a finalidade não for a moradia e sim o investimento, também vale ponderar sobre a segurança dessa opção.

E também enxergamos o outro lado da moeda: se você tem um imóvel na mão e está pensando em vendê-lo, será esse o melhor momento? Quero comprar para morar e tenho todo o dinheiro na mão – Você busca um imóvel para morar, já dispõe do dinheiro necessário para pagar à vista e só estava esperando o momento certo? Esse é o melhor cenário para a compra. A mesma crise que levará muitas pessoas e empresas a vender seus imóveis pode trazer para você a chance de fazer um bom negócio.

“Para quem tem liquidez, essa pode ser uma boa oportunidade de comprar e sair do aluguel. Tem muito imóvel no mercado e a velocidade de venda está lenta.

Com o aumento da oferta, os preços caíram”, diz Ricardo Rocha, professor de finanças do Insper.

“Com aquele proprietário que tem o imóvel como único ativo e precisa vendê-lo para fazer caixa, você pode conseguir uma boa negociação, pedindo um desconto e pagando de forma parcelada.”

É muito importante, porém, que o gasto com a compra não comprometa as reservas de emergência, fundamentais em tempos de coronavírus. “Ninguém está seguro no próprio emprego neste momento. O cara pode ser um ótimo funcionário, mas, com seis meses de pandemia, a empresa pode quebrar”, pondera Oliveira. “Se ele tiver usado as reservas e perder o emprego, será obrigado a vender o imóvel por um preço mais baixo.”

Mesmo para quem tem uma situação financeira mais confortável, a compra neste momento traz um risco embutido pela própria incerteza do cenário. O comprador pode pagar pouco e ver o imóvel se valorizar depois. Mas pode ser que a pandemia se prolongue além do esperado, e o bem perca ainda mais valor.

“Com o coronavírus, o risco de fazer uma transação imobiliária se amplia, para cima ou para baixo. Você pode fazer um negócio ótimo ou terrível: só o tempo dirá”, diz o planejador financeiro Jaques Cohen, da Planejar.

Quero comprar para morar, mas vou precisar financiar – Se você não tem todo o dinheiro na mão, os preços mais baixos e as oportunidades de compra ainda estão lá. Mas a crise atual traz um obstáculo a mais: maior dificuldade de aprovação do crédito imobiliário.

“Os bancos não estão seguros para aprovar financiamentos, mesmo com a garantia do próprio imóvel, porque não sabem se o tomador do crédito continuará empregado amanhã”, diz Oliveira. “Como a instituição financeira não tem previsão de quando o cenário negativo terminará, o banco prefere não emprestar a não receber.”

Além disso, ainda que o crédito seja aprovado, as taxas praticadas serão mais salgadas, porque o próprio risco da operação cresceu consideravelmente para o banco. E o aumento das taxas tem um impacto considerável em um financiamento de valor alto e e no longo prazo. “Se o valor do imóvel ficou mais barato, a alta na taxa de juros pode anular essa vantagem. Com os juros subindo, o melhor a fazer é esperar o estresse passar e as taxas voltarem a patamares normais”, aconselha o diretor da Anefac.

Além disso, se na compra à vista o comprador não deve desprezar o risco de um revés financeiro com a crise, na compra parcelada o risco é bem maior, já que é preciso assumir um compromisso de longo prazo. “Se o comprador não conseguir mais pagar as prestações, ele perde o imóvel. Os bancos são flexíveis só até certo ponto”, alerta Oliveira.

O imóvel como forma de investimento

O imóvel é tradicionalmente visto como um investimento seguro por muitos brasileiros. Mas não é bem assim. Além de lidar com oscilações positivas e negativas no valor do bem ao longo do tempo, o proprietário precisa encontrar um inquilino que cumpra com seus deveres. Imóvel vazio vira despesa e n não tem liquidez na hora do aperto.

Se tudo isso já deveria deixar o pequeno investidor com um pé atrás em condições normais, neste momento delicado a ideia de comprar para investir é ainda mais arriscada. Especialmente se a aquisição imobilizar uma parte importante dos recursos disponíveis.

“Com a crise, é grande o risco de o proprietário não conseguir locar o imóvel, ou o inquilino não conseguir pagar. Se o dono não aluga, fica sem receita nenhuma e ainda tem que arcar com as despesas”, diz Oliveira. “Nesse caso, é melhor investir na renda fixa, que paga pouco, mas paga. Não pense em rentabilidade, pense em segurança”, aconselha.

Já para quem tem um bom caixa disponível e pode fazer a compra sem comprometer a liquidez da carteira, Ricardo Rocha diz que o imóvel pode ser um bom investimento. Não é um caminho para principiantes. O investidor terá de aproveitar uma boa oportunidade, por um preço vantajoso, e segurar a propriedade que a economia se recupere.

“Com paciência, em uns três anos ele poderá revender o imóvel pelo preço de mercado e obter um retorno que a renda fixa jamais lhe daria no período”, acredita o professor do Insper.

Quero vender porque estou precisando de dinheiro – Se o aumento de oferta e os preços baixos são boas notícias para o comprador, para quem está na outra ponta do negócio o cenário não poderia ser pior. Os três especialistas ouvidos pelo E-Investidor são unânimes: quem quiser vender agora vai ter que vender barato e perder dinheiro. Por isso, o ideal é buscar alternativas para tentar evitar a venda.

“Se o proprietário precisa de dinheiro para passar alguns meses, é preferível fazer um esforço adicional para atravessar esse período (sem vender o imóvel). Tente renegociar as dívidas com o banco ou os credores”, sugere Oliveira, da Anefac.

O planejador Jaques Cohen lembra que outra solução é buscar um refinanciamento. Com isso, o proprietário mantém o apartamento, que serve como garantia da operação, recebe o valor dele e vai pagando as prestações. “Mas isso só serve dentro de uma estratégia séria de planejamento financeiro, com um controle rigoroso das demais despesas”, ressalta.